Как рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость (ROI)

Последнее обновление —
Николай Заваров - Автор
Николай Заваров
Автор
Андрей Бондаренко - Редактор
Андрей Бондаренко
Редактор
Как рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость (ROI)

Одной из главных причин, по которым люди занимаются инвестированием, является желание увеличить своё богатство. Мотивы у разных инвесторов могут различаться – кто-то копит деньги для выхода на пенсию, а кому-то они нужны для других жизненных событий, таких как рождение ребенка или свадьба – однако во всех случаях желание заработать деньги лежит в основе инвестиций. И не имеет значения, куда вы вкладываете свои деньги – в фондовый рынок, рынок облигаций или недвижимость.

Недвижимость – это материальная собственность, которая состоит из земли и обычно включает в себя все строения или ресурсы, найденные на этой земле. Недвижимость для сдачи в аренду является одним из примеров инвестирования в недвижимость. Она приобретается с намерением заработать деньги за счёт арендного дохода. Некоторые люди покупают инвестиционную недвижимость с намерением продать её через короткий промежуток времени (флиппинг).

Независимо от намерения, инвестор, который добавляет недвижимость в свой инвестиционный портфель, должен измерить ROI, чтобы определить прибыльность объекта недвижимости. В этом обзоре мы разберёмся, что такое ROI, как рассчитать его для недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду, и почему его необходимо узнать, прежде чем совершать покупку.

Основные моменты

  • Показатель рентабельности инвестиций (ROI) в сфере недвижимости измеряет, сколько денег или прибыли вы получите от инвестиций в процентах от затрат на эти инвестиции.
  • Для расчёта рентабельности инвестиций в процентах нужно взять чистую прибыль от инвестиций и разделить её на первоначальные затраты.
  • Если вы взяли ипотеку, необходимо учитывать первоначальный взнос и ипотечный платеж.
  • Также необходимо принять во внимание другие переменные, которые могут повлиять на ваш ROI, включая затраты на ремонт и техническое обслуживание, а также регулярные расходы.

Что такое рентабельность инвестиций (ROI)

Показатель рентабельности инвестиций (ROI) измеряет, сколько денег или прибыли вы получите от инвестиций в процентах от затрат на эти инвестиции. Он показывает, насколько эффективно используются деньги, инвестированные вами для получения прибыли. Информация о ROI позволяет инвесторам оценить, насколько разумным является вложение денег в выбранный вариант инвестиций.

ROI можно рассчитать для любых инвестиций – акций, облигаций, сберегательного счёта и недвижимости. Вычислить рентабельность аренды коммерческой недвижимости довольно сложно, поскольку этим процессом можно легко манипулировать, включая или исключая некоторые переменные. Ещё сложнее может быть, когда у инвесторов есть выбор: заплатить наличными или взять ипотеку на недвижимость.

Здесь мы рассмотрим два примера расчёта ROI жилой недвижимости для сдачи в аренду: при покупке за собственные деньги и при финансировании с помощью ипотеки.

Формула расчёта ROI

ROI = (Прибыль от инвестиций – Стоимость инвестиций) / Стоимость инвестиций

Чтобы рассчитать прибыль от любых инвестиций, нужно взять общую доходность инвестиций и вычесть их первоначальные затраты. ROI – это коэффициент рентабельности, поэтому он показывает прибыль от инвестиций, представленную в процентном выражении.

Поскольку рентабельность инвестиций в недвижимость представлена в форме коэффициента, прибыль вычисляется в процентном выражении.

Для расчёта процентной окупаемости инвестиций нужно взять чистую прибыль от инвестиций и разделить её на первоначальные затраты.

Например, если вы купите акции ABC за 1000$ и продадите их через два года за 1600$, чистая прибыль составит 600$ (1600 – 1000). ROI этих акций составляет 60% [600$ (чистая прибыль) ÷ 1000$ (затраты) = 0,60].

Расчет рентабельности инвестиций в недвижимость

Приведённая выше формула выглядит достаточно просто, имейте в виду, что в сфере инвестиций в недвижимость существует ряд переменных, которые могут повлиять на показатели окупаемости инвестиций. К ним относятся расходы на ремонт и техническое обслуживание, а также методы расчёта кредитного плеча – денег, взятых в долг под проценты для осуществления первоначальных инвестиций. Разумеется, условия финансирования могут очень сильно влиять на общую стоимость инвестиций.

ROI для операций с собственными деньгами

ROI инвестиций в недвижимость рассчитывается довольно просто, если вы покупаете эту недвижимость за собственные деньги.

Давайте рассмотрим пример арендной недвижимости, купленной таким образом

  • За покупку недвижимости для сдачи в аренду вы платите 100000$.
  • Расходы на завершение сделки составили 1000$, а расходы на перепланировку – 9000$, в результате чего общая сумма инвестиций поднялась до 110000$.
  • Вы сдали этот объект в аренду и каждый месяц собираете по 1000$.

Год спустя

  • За 12 месяцев вы заработали 12000$ дохода от аренды.
  • Расходы, включая счета за воду, налоги на имущество и страхование, составили 2400$ в год или 200$ в месяц.
  • Годовая доходность составила 9600$ (12000$ — 2400$).

Для того, чтобы рассчитать ROI, выполните следующие действия

  • Разделите годовую доходность (9600$) на общую сумму инвестиций (110000$).
  • ROI = 9600$ ÷ 110000$ = 0,087 или 8,7%.
  • ROI ваших инвестиций составляет 8,7%.

ROI для операций с ипотечным финансированием

Расчёт рентабельности инвестиций по сделкам, финансируемым с помощью ипотеки, является более сложным.

Предположим, что вы купили ту же самую недвижимость за 100000$, но вместо того, чтобы платить собственными деньгами, вы взяли ипотеку

  • Первоначальный взнос по ипотеке составлял 20% от цены покупки или 20000$ (100000$ х 20%).
  • Расходы на завершение сделки были выше, что характерно для ипотеки, и составили в общей сложности 2500$.
  • За ремонт вы заплатили 9000$.
  • Ваши общие расходы из собственного кармана составили 31500$ (20000$ + 2500$ + 9000$).

Также нужно учесть текущие расходы по ипотеке

  • Предположим, вы взяли кредит на 30 лет с фиксированной процентной ставкой 4%. На заимствованные 80000$ ежемесячная выплата основной суммы и процентов составит 381,93$.
  • Добавим те же 200$ в месяц, чтобы покрыть водоснабжение, налоги и страховку, и получаем общий ежемесячный платёж в 581,93$.
  • Доход от аренды в размере 1000$ в месяц – это 12000$ в год.
  • Размер ежемесячных денежных поступлений составляет 418,07$ (1000$ арендной платы – 581,93$ ипотечного платежа).

Год спустя

  • Общий доход от аренды за год составляет 12000$ – по 1000$ в месяц.
  • Размер прибыли за год – 5016,84$ (418,07$ х 12 месяцев).

Для того, чтобы рассчитать ROI, выполните следующие действия

  • Разделите годовую прибыль на ваши первоначальные расходы (авансовый платёж в размере 20000$, расходы на завершение сделки в размере 2500$ и ремонт в размере 9000$), и в итоге мы получим рентабельность инвестиций в недвижимость.
  • ROI: 5016,84$ ÷ 31500$ = 0,159.
  • ROI составляет 15,9%.

Это почти вдвое выше, чем в первом примере. Разница, конечно, связана с использованием заёмных средств: кредитное плечо выступает как средство повышения рентабельности инвестиций.

ROI с собственным капиталом

Некоторые инвесторы добавляют в формулу собственный капитал дома. Собственный капитал – это рыночная стоимость объекта недвижимости за вычетом общей суммы непогашенного кредита. Имейте в виду, что собственный капитал – это не наличные деньги.

Чтобы рассчитать сумму собственного капитала, просмотрите график амортизации ипотеки и выясните, сколько денег из ваших ипотечных платежей пошло на выплату основного долга по кредиту. Это и будет собственный капитал вашего дома.

Сумма собственного капитала может быть добавлена к годовой прибыли.

В нашем примере график амортизации кредита показывает, что в течение первых 12 месяцев было выплачено в общей сложности 1408,84$ из основной суммы

  • Годовая доходность с учётом доли собственного капитала теперь составляет 6425,68$ (5016,84$ +1408,84$).
  • ROI = 6425,68$ ÷ 31500$ = 0,20.
  • ROI составляет 20%.

Что учесть при расчёте ROI

Конечно, могут возникнуть дополнительные расходы, связанные с владением рентной недвижимостью, такие как расходы на ремонт или техническое обслуживание. Их тоже необходимо будет включить в расчёты, что в конечном итоге повлияет на рентабельность инвестиций в недвижимость.

Кроме того, мы предполагаем, что недвижимость сдавалась в аренду все 12 месяцев. Однако иногда часть площадей может простаивать из-за отсутствия арендаторов, и вы не будете получать доход за эти месяцы, что должно учитываться в ваших расчётах.

ROI для недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду, отличается, потому что зависит от типа финансирования – через ипотеку или за счёт собственных средств. Как правило, чем меньше денег выплачивается авансом в качестве первоначального взноса, тем больше будет доля ипотечного кредита, но также выше рентабельность инвестиций в недвижимость.

И наоборот, чем больше денег уплачено авансом и чем меньше вы занимаете, тем ниже будет ROI, так как ваши первоначальные затраты получаются выше. Другими словами, ипотечное финансирование позволяет увеличить окупаемость инвестиций в краткосрочной перспективе, так как ваши первоначальные расходы получаются ниже.

При измерении окупаемости инвестиций для нескольких объектов собственности важно использовать последовательный подход. Например, если вы включаете собственный капитал дома в формулу оценки одного объекта недвижимости, при расчёте ROI для всего вашего портфеля недвижимости необходимо учитывать собственный капитал других входящих в него объектов. Это может обеспечить наиболее точное представление о вашем инвестиционном портфеле.

Важность ROI для недвижимости

Знание ROI для любых инвестиций позволяет инвесторам принимать более взвешенные решения. Прежде чем покупать, оцените свои затраты, а также доход от аренды. Это дает вам возможность сравнить выбранную недвижимость с другими похожими объектами. После того, как вы уменьшите круг поиска, можно определить, сколько вы будете зарабатывать с недвижимости.

Если в какой-то момент вы поймёте, что ваши затраты превышают значение ROI, вам, возможно, придётся принять решение в отношении дальнейших действий: переждать, надеясь, что вы снова получите прибыль, или продать недвижимость, чтобы не оказаться в убытке.

Рентабельность инвестиций – это не то же самое, что прибыль

Конечно, для реализации рентабельности инвестиций в виде реальной денежной прибыли, недвижимость необходимо продать. Довольно часто недвижимость не продаётся по рыночной стоимости. Сделка может закрыться ниже изначально запрашиваемой цены, что снижает итоговый показатель ROI для этой недвижимости.

Кроме того, продажа недвижимости подразумевает определённые расходы, в том числе средства, затраченные на ремонт, покраску и благоустройство территории. Также нужно добавить расходы на рекламу недвижимости вместе с оценочными расходами и комиссионными агента по недвижимости или брокера.

Как рекламные, так и комиссионные расходы могут быть согласованы с поставщиком услуг. Застройщики, имеющие более одного объекта недвижимости, которые они рекламируют и продают, находятся в лучшем положении, так как могут договориться о более выгодных ставках с рекламными агентствами и брокерами.

Однако расчёт рентабельности инвестиций при многократных продажах с изменяющимися затратами на рекламу, комиссионные, финансирование и строительство представляет собой сложную бухгалтерскую задачу, которую может решить только профессионал.

Итог

Расчёт рентабельности инвестиций в недвижимость может быть как простым, так и сложным, в зависимости от всех перечисленных выше переменных. В устойчивой экономике рентабельность коммерческой недвижимости, как и жилой, может быть очень высокой.

Даже в условиях рецессии экономики, когда цены падают и наличных денег не хватает, инвесторам, имеющим деньги для инвестирования в недвижимость, доступно множество вариантов. Когда экономика восстановится, а это неизбежно произойдёт, многие инвесторы могут получить большую прибыль.

Однако для расчёта подоходного налога или налога на прирост капитала владельцам недвижимости настоятельно рекомендуется воспользоваться помощью профессионального налогового консультанта.

Связанные термины

Рентабельность инвестиций (Return on Investment, ROI)

Рентабельность инвестиций (ROI) – это показатель, используемый для оценки эффективности инвестиций или сравнения эффективности ряда различных инвестиций.

Операционный коэффициент

Операционный коэффициент показывает эффективность компании при сохранении низких издержек и одновременном получении дохода.

Что показывает учётная норма прибыли

Учётная норма прибыли (Accounting Rate of Return, ARR) измеряет величину прибыли или доходности от инвестиций по сравнению с первоначальной стоимостью.

Норма прибыли (Rate of Return, RoR)

Норма прибыли – это значение прироста или уменьшения инвестиций в течение определённого периода времени, выраженное в процентах от стоимости инвестиций.

Короткая продажа недвижимости

В сфере недвижимости короткая продажа – это когда домовладелец, оказавшийся в финансовом кризисе, продаёт свою собственность за меньшую сумму, чем он должен выплатить по ипотеке.

Что такое доходная собственность

Доходная собственность – это недвижимость, купленная или построенная с целью получения дохода за счёт сдачи в аренду, лизинга или роста цен.

Ставка капитализации (Capitalization Rate)

Ставка капитализации – это норма прибыли инвестиционной недвижимости, основанная на доходах, которые предполагается получить от рассматриваемого объекта.

Что измеряет коэффициент операционных расходов

Коэффициент операционных расходов (Operating Expense Ratio, OER) – это отношение затрат на эксплуатацию объекта недвижимости к доходам, полученным от этого объекта.

Николай Заваров - Автор
Николай ЗаваровАвтор

Николай — опытный специалист в финансовых рынках и сооснователь IamForexTrader. С 2014 года он успешно торгует на Форексе и с 2017 года активно участвует в криптовалютном рынке.

Он разрабатывает инвестиционные стратегии, адаптируемые под любой уровень опыта, и с 2018 года активно инвестирует в акции, облигации и ETF.

0 комментариев

Читайте дальше: